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容積率對人的影響都有哪些?
來源:品房閣 作者: 2018-10-17
[提要] 當購房者選房子的時候,通常都會去看配套設施、環境、質量等一系列可以看得見的東西,但是對一些數據并不太關注。其實這些數據也是很關鍵的。就拿容積率來說,容積率對我們今后的生活息息相關,所以在買房的時候,看好容積率也是很關鍵的。那么到底容積率對我們有什么影響呢?下面小編為大家來講解一下。

  當購房者選房子的時候,通常都會去看配套設施、環境、質量等一系列可以看得見的東西,但是對一些數據并不太關注。其實這些數據也是很關鍵的。就拿容積率來說,容積率對我們今后的生活息息相關,所以在買房的時候,看好容積率也是很關鍵的。那么到底容積率對我們有什么影響呢?下面小編為大家來講解一下。

  對生活的影響

  1、人口密度

  高容積率的住宅項目意味著小區內房子建得多,而高密度的住宅必定會帶來高密度的居住人口,導致小區內業主的生活舒適度下降。另外,高密度的居住人口還會對小區內的健身場所、兒童活動區域、娛樂以及樓宇內的電梯、消防通道形成比較大的壓力。頻繁的的使用會加劇這些設施的老化,所以在購買高密度小區時應該對此提出更高的要求。

  2、內部規劃問題

  由于高容積率住宅對土地使用率的過分追求,小區內的樓層會比較高、綠地的比例也會相應的減少,從而影響居住區內的生活環境與品質。另外,樓間距過近、小區內道路狹窄、停車位不足也是高容積率小區經常遇到的問題。

  3、安防問題

  由于居住密度大,所以出入的人會較多,外來人員混入其中的難度也會相應地降低很多。這就對高容積率住宅的安防系統提出了更高的要求。所以高容積率的住宅安防系統一定要跟上(當然這不是說低容積率的小區安防就不重要),不僅要加大監控設備的密度,而且也需要更多的巡邏人員來保證住戶的安全。

  對地價的影響

  容積率可以更加準確地衡量地價水平。房屋的單方開發成本=房屋單方造價+樓面地價+稅費;樓面地價=宗地總價/宗地內允許總建筑面積=土地單價/容積率。

  容積率對地價的影響規律,同時受效益機制和市場供求關系的作用,總體說來,區位條件愈優越,地價水平愈高,供求矛盾愈突出,土地規劃控制愈嚴格,容積率對地價的影響程度愈大。具體表現在以下幾個方面:

  1、影響單方造價

  在建筑密度一定時,容積率的增加,主要引起房屋層數的增多,隨房屋層數的增多,開始時由于基礎工程費及地基處理費的分攤,單方造價降低;當層數達到一定值時,就需要加固基礎、增加電梯、加強抗震等,單方造價由下降轉為上升,而單方售價則由于建筑容量的增大造成的建筑環境質量下降而呈遞減趨勢。

  買房時,我們覺得容積率低的房子,肯定是比高容積率的房子貴。但有些高容積率的房子,房價也不低,正是因為其層數達到一定值了,單方的造價提升了,所以才貴。

  2、容積率對地價的作用程度與城市規模成正比

  城市規模愈大,容積率對地價的影響愈明顯,地價隨容積率的變化幅度愈大。很簡單,對比下大城市和小城市的地價、容積率(建筑密度)就知道了。

  3、容積率對地價的影響程度在同一城市表現為從內環向外圍逐漸減弱

  容積率對同一城市不同區位地價的作用程度不同。市區區位條件優越,土地利用集約程度、土地利用效益、土地需求量、土地稀缺程度、規劃控制程度均高于其它區域,特別是城市邊緣區,激烈的競爭使地價隨容積率變化的幅度保持或接近土地效益機制作用下的地價隨容積率的變化規律,而其他的邊緣城區土地的稀缺程度降低,容積率對地價的作用程度也隨之下降。

  4、容積率對不同類型用地地價的作用程度不同

  在同一城市中,容積率對不同類型地價的影響程度由強到弱依次為商業、住宅、工業用地。

  以上就是關于容積率對人的影響是什么?購房者在看房時候要多問,多對比確保自己的居住環境。



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